Lokum Deweloper po wynikach 2022 roku

Lokum Deweloper to firma, która wywodzi się z Telnetu – zajmującego się budową sieci telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych czy nawierzchni drogowej. Twórcą obu jest biznesmen Dariusz Olczyk. Spółka rozpoczęła działalność w 2004 roku we Wrocławiu. W 2016 roku spółka weszła na kolejny rynek – w Krakowie. Od 2015 roku spółka notowana jest na GPW w Warszawie.

Grupa Lokum to deweloper mieszkaniowy działający we Wrocławiu i w Krakowie. Grupa specjalizuje się w realizacji dużych osiedli mieszkaniowych (efekt skali) w dobrych lokalizacjach (blisko centrum) i o podwyższonym standardzie. Taka strategia doskonale sprawdza się we Wrocławiu. Zarząd i właściciele grupy postanowili sięgnąć po finansowanie zewnętrzne (emisja akcji i obligacji) i powielić model biznesowy na kolejnych, podobnych rynkach. W 2016 roku grupa zakupiła grunty i rozpoczęła inwestycje w Krakowie. Spółka jest również generalnym wykonawcą swoich inwestycji.

W 2022 roku grupa rozpoznała w przychodach 727 lokali wobec 569 w 2021 r., osiągając przychody 367 mln zł wobec 310 mln zł rok wcześniej i zysk netto jednostki dominującej 57 mln zł wobec 56 mln zł rok wcześniej. W 2022 roku LKD sprzedał 435 lokali wobec 744 lokale rok wcześniej. Na 31.12.2022 roku w ofercie grupy znajdowały się 772 lokale, natomiast w realizacji 696 lokali. Potencjał rozpoznań na 2023 rok wynosi 1.300 lokali, jednakże na dzień 31.03.2023 roku 796 z nich pozostawało wolne (327 sprzedane, 72 objęte rezerwacjami). Bank ziemi spółki ma wartość 370 mln zł.

Poniżej przegląd wyników, sytuacji bilansowej grupy oraz spojrzenie na obligacje notowane na Catalyst.

Lokum Deweloper – wyniki finansowe

W 2022 roku grupa osiągnęła przychody ze sprzedaży na poziomie 366,7 mln zł, przy zachowaniu wysokiej marży brutto na sprzedaży:

Na poziomie zysku operacyjnego Lokum również wypracowało lepsze wyniki, ale za sprawą wyższych kosztów finansowych (wzrost stawki WIBOR) wynik netto okazał się zbliżony do 2021 roku:

Potencja rozpoznań mieszkań w wyniku na 2022 rok wynosił 1.271 mieszkań, z czego ostatecznie zaksięgowano w przychody 727 lokale. Na 2023 rok potencjał rozpoznań wynosi 1.300 mieszkań:

Jednak patrząc po tempie sprzedaży (80 lokali w Q1 2023 roku) i uwzględniając już sprzedane mieszkania, można zakładać, że liczba przekazanych mieszkań będzie sporo niższa od potencjału.

Wyniki 2021 roku podsumowałem w następujący sposób:

Wyniki 2021 roku są co najmniej dobre, a perspektywy na rok 2022 również wyglądają poprawnie – natomiast jest wiele czynników ryzyka, które mogą pogorszyć wyniki spółki, o ile nie jeszcze w 2022 roku, to w latach kolejnych.

I z taką sytuacją obecnie mamy do czynienia, jeżeli popyt na nowe mieszkania nadal będzie ograniczony, a koszty finansowania wysokie, to spółce trudno będzie powtórzyć wyniki 2022 roku. Natomiast nie jest wykluczone, że kredyt 2% pobudzi rynek mieszkaniowy, a do tego Lokum sprzeda cały obiekt instytucji zajmującej się mieszkaniami na wynajem i wyniki 2023 roku finalnie okażą się solidne.

Problemem na kolejne lata może okazać się brak wysokiej „przedsprzedaży” oferty mieszkaniowej – do tej pory deweloperzy sprzedawali większość mieszkań na etapie budowy – obecnie ponad 250 mieszkań wybudowanych przez Lokum czeka na kupujących, co na pewno nie zachęca do startowania z kolejnymi inwestycjami. Wartość wyrobów gotowych w bilansie na 31.12.2022 roku wyniosła 199 mln zł wobec 90 mln zł rok wcześniej.

Lokum Deweloper – sytuacja bilansowa

W zakresie płynności sytuacja Lokum Deweloper wygląda poprawnie, duża liczba mieszkań przekazywanych w II części 2022 roku wygenerowała sporo gotówki:

Wygenerowane środki grupa przeznaczyła na redukcję zadłużenia, w efekcie na koniec roku dług netto Lokum wyniósł 194 mln zł (mniej niż wartość gotowych lokali). Dług netto w relacji do kapitałów własnych również nie budzi obaw:

Wielkość zadłużenia wygląda rozsądnie, również rozsądnie wygląda jego zapadalność:

Także nie mam uwag co do wielkości kapitałów własnych, a także wskaźnika zadłużenia (który udało się mocno obniżyć w Q4 2022 roku):

Niższy dług finansowy netto oznacza również poprawę wskaźnika dług netto do EBITDA:

Podsumowując, w 2022 roku Lokum wypracowało wyniki zbliżone do roku poprzedniego. Na koniec 2022 roku sytuacja bilansowa i finansowa spółki wyglądała bardzo poprawnie. Wyniki i sytuacja bilansowa w 2023 roku zależą od skali i trwałości ewentualnego ożywienia na rynku mieszkaniowym – wydaj się, że spółka przy poprawiającym się otoczeniu jest w stanie „gonić” wyniki 2022 roku. Natomiast w 2024 rok Lokum z dużym prawdopodobieństwem wejdzie z niską przedsprzedażą mieszkań, co może rzutować na wyniki spółki w tym okresie i jej postrzeganie przez inwestorów. Z zastrzeżeniem, że obecnie trudno cokolwiek sensownego prognozować odnośnie zachowania się rynku mieszkaniowego za 12 miesięcy.

Na plus Lokum (w zakresie sytuacji finansowej i obsługi zadłużenia) działa również wysoka wartość gotowych lokali (blisko 200 mln zł) oraz duża wartość banku ziemi (370 mln zł według spółki).

Lokum Deweloper – obligacje notowane na Catalyst

Na Catalyst notowane są obecnie 2 serie obligacji Lokum Deweloper, z rentownościami brutto 11,4-11,8%:

Jeżeli interesuje Cię inwestowanie w obligacje korporacyjne (oraz akcje), gorąco zachęcam do dołączenia do blisko 2 tysięcy Abonentów Portalu Analiz i dyskutowania na forum PA o spółkach i ciekawych tematach inwestycyjnych.

Udanych inwestycji!