Grupa Ghelamco opublikowała wyniki finansowe za 2022 rok. Czas zatem przyjrzeć się sytuacji firmy w tym okresie.

Ghelamco – informacje o grupie

Ghelamco jest jednym z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa głównie w Belgii, Polsce, Francji i Wielkiej Brytanii (Londyn). Więcej informacji o grupie znajdziesz w tym miejscu.

Dla przypomnienia poniżej schemat całej grupy kapitałowej Ghelamco, a w ramce zaznaczone jest „polskie” Ghelamco, czyli ta część grupy, która odpowiada za spłatę notowanych na Catalyst obligacji korporacyjnych.

Pisząc w analizie o Ghelamco (lub używając określenia Grupa, Spółka, „polskie” Ghelamco) mam na myśli Granbero Holdings Limited, które konsoliduje wyniki „polskiej” części grupy i jest poręczycielem wyemitowanych przez spółkę celową obligacji.

Ghelamco działa na polskim rynku od 31 lat i w tym czasie zrealizowało obiekty biurowe, mieszkaniowe, handlowe i magazynowe o łącznej powierzchni ponad 850 tys. m². Grupa działa również aktywnie na rynku deweloperskim.

Praktyką Ghelamco jest, że wybudowane nieruchomości komercyjne są początkowo „trzymane” w bilansie, a po osiągnięciu poziomu komercjalizacji zapewniającego maksymalizację zysków ze zbycia takiego projektu, przeznaczane na sprzedaż.

W dalszej części wpisu przedstawiam informacje o działalności biznesowej grupy w 2022 roku oraz omówienie jej wyników finansowych.

Ghelamco – działalność biznesowa w 2022 r.

Prace konstrukcyjne, działalność biznesowa

Działalność deweloperska grupy koncentrowała się głównie na:

• Zakończeniu prac wykończeniowych dla najemców w projekcie The Warsaw HUB (ok. 97 tys. m² powierzchni przeznaczonej na wynajem, rozmieszczonej w 2 budynkach wieżowych umieszczonych na podium, oferujących unikalne połączenie powierzchni biurowej i handlowej, z uzupełniającymi się funkcjami i udogodnieniami). Część biurowa, pasaż handlowy oraz część podziemna kompleksu The Warsaw HUB zostały sprzedane firmie Google Poland w marcu 2022 r. W trzeciej wieży kompleksu znajdują się hotele Crowne Plaza i Holiday Inn Express, które pozostają w rękach Ghelamco (ok. 20 tys. m² powierzchni hotelowej),
• Zakończeniu prac wykończeniowych dla poszczególnych najemców w projekcie Warsaw UNIT, podobnie jak The Warsaw HUB zlokalizowanego przy rondzie Daszyńskiego. Projekt obejmuje 59 tys. m² powierzchni biurowej,
• Kontynuacji prac budowlanych przy projekcie The Bridge (obejmującym budowę nowego biurowego budynku wieżowego o powierzchni ok. 47.500 m² oraz renowację istniejącego biurowca o powierzchni ok. 4.600 m²),
• Kontynuacji prac budowlanych w ramach projektu Kreo przy ul. Wadowickiej w Krakowie (9-piętrowy budynek biurowy, który ma obejmować ok. 23.700 m² powierzchni biurowej z funkcją handlową na parterze i 325 miejsc parkingowych),
• Kontynuacji prac budowlanych w ramach projektu Craft (ok. 26.000 m² powierzchni biurowej z 240 miejscami postojowymi w garażu podziemnym) przy ul. Ściegiennego w Katowicach. Projekt znajduje się w niedalekiej odległości od dworca kolejowego, w najbliższym otoczeniu znajdują się projekty handlowe, mieszkaniowe i przemysłowe. Proces komercjalizacji rozpoczął się w 2021 r.,
• Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie dla I etapu projektu GROEN w Konstancinie-Jeziorna, który oferuje ok. 7.500 m² powierzchni mieszkalnej (48 lokali), zakończono przekazywanie lokali. Budowa i komercjalizacja II etapu (oferującego kolejne 7.600 m² powierzchni mieszkalnej, 48 lokali) jest zaawanasowana, a wskaźnik (przed)sprzedaży wynosi 58%. Projekt składa się z 5 etapów obejmujących 26,4 tys. m² powierzchni mieszkaniowej,
• Zaawansowanych pracach budowlanych wieloetapowego projektu mieszkaniowego Bliskie Piaseczno, koło Warszawy. Projekt ma oferować ok. 16.000 m² powierzchni mieszkalnej i komercyjnej z garażem podziemnym, a zakończenie projektu planowane jest na 2024 rok. Realizacja etapu 1 obejmującego około 9.500 m² powierzchni mieszkalnej rozpoczęła się w 2021 r., a jej komercjalizacja wynosi 70%. Pozwolenie budowlane na II etap otrzymano w październiku 2022 roku,
• 31 maja 2022 r. firma nabyła działkę pod projekt VIBE (poprzednio: Towarowa) na warszawskiej Woli. Projekt zakłada budowę na dwóch budynków o funkcji biurowej i usługowej o powierzchni biurowej/usługowej ok. 15.000 m2 oraz 40.000 m2 wraz z parkingiem na ok. 110 i 360 miejsc. Pozwolenie na budowę otrzymano we wrześniu 2022 roku i prace budowlane rozpoczęły się niezwłocznie,
• 8 października 2022 roku grupa nabyła 80% udziałów w Nowa Marina Gdynia z o.o., właściciela działki graniczącej z Marina Yachtpark w Gdyni, z przeznaczeniem na budowę 20 tys. m² powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej.

Sprzedaż projektów

W marcu 2022 roku biurowe budynki wieżowe, część handlowa i część parkingu podziemnego w projekcie The Warsaw HUB, zlokalizowanym w Warszawie przy Rondzie Daszyńskiego, zostały sprzedane firmie Google Poland. Sprzedaż została dokonana w oparciu o bazową wartość nieruchomości wynoszącą 583 mln EUR.

We wrześniu 2022 roku została sprzedana II część projektu Prochownia Łomianki, wartość transakcji wyniosła 5,4 mln EUR.

Na koniec listopada 2022 roku sprzedany został Plac Vogla, wartość transakcji wyniosła 11,6 mln EUR.

W lutym 2023 roku spółka podpisała list intencyjny odnośnie sprzedaży hotelu w projekcie The Warsaw HUB.

Wynajęcie powierzchni w projektach

Projekt handlowy Plac Vogla (ok. 5,2 tys. m²) został wynajęty w 100%. Projekt został sprzedany pod koniec 2022 roku.

W przypadku projektu THE Warsaw HUB (+/- 118 600 m²) w momencie sprzedaży w marcu 2022 r. projekt miał wskaźnik powierzchni wynajętej na poziomie 96%.

Dla projektu Warsaw UNIT (+/- 59.000 m²) wskaźnik powierzchni wynajętej wynosi obecnie ok. 85%.

Wartość projektów w aktywach grupy

W tabeli poniżej zaprezentowałem wartość wszystkich komercyjnych (czyli oprócz mieszkaniowych) projektów grupy Ghelamco na dzień 31.12.2022 roku.

Uwaga, tabela i wykres powyżej w celach porównawczych zostały skorygowane w porównaniu do raportu finansowego Ghelamco za 2021 rok, w którym wartość sprzedanej w 2022 roku części biurowej The Warsaw HUB (541 mln EUR) została przeniesiona na 31.12.2021 r. do „aktywów dostępnych do sprzedaży”, a co za tym idzie powyższa tabela w sprawozdaniu finansowym Ghelamco nie uwzględnia tej kwoty.

Zgodnie z dotychczasową praktyką, która zakładała sprzedaż gotowych projektów po ich komercjalizacji, w I połowie 2022 roku został sprzedany (a w zasadzie jego większa część) Projekt The Warsaw HUB. W II połowie 2022 roku Ghelamco sprzedało projekt Plac Vogla oraz II część projektu Prochownia Łomianki. Na początku 2023 roku spółka podpisała list intencyjny odnośnie sprzedaży hotelu w projekcie The Warsaw HUB.

Obecnie największym gotowym projektem w księgach Ghelamco, jest Warsaw UNIT, ale trwa również budowa kilku innych istotnych budynków.

Ghelamco – wyniki finansowe

Raport finansowy Ghelamco za 2022 r. podlegał przeglądowi przez KPMG i otrzymał opinię „bez zastrzeżeń”.

Dla przypomnienia, z racji specyfiki działalności grupy, polegającej na sprzedaży gotowych i skomercjalizowanych obiektów, analiza przychodów grupy nie ma kluczowego znaczenia. Wyniki grupy Ghelamco generowane są przede wszystkim na przeszacowaniach wartości obiektów wraz z postępami budowy, czy rosnącą ich komercjalizacją. Co istotne, wyceny bilansowe znajdują następnie odzwierciedlenie w cenach sprzedaży projektów, co oznacza, że wartość projektów w bilansie można traktować jako realną.

Drugim źródłem przychodów są przekazania mieszkań.

Przychody grupy za ostatnie lata wyglądają następująco:

W 2022 roku 29,7 mln EUR przychodów przypada na segment sprzedaży mieszkań (projekty Foksal 13/15, Flisac, Groen), a 22,5 mln EUR to przychody segmentu komercyjnego (głównie wynajem powierzchni biurowych), głównie The Warsaw HUB (do momentu sprzedaży) oraz Warsaw UNIT. Pozostałe przychody to przede wszystkim zysk ze sprzedaży projektu The Warsaw HUB.

Zysk wypracowywany przez grupę jest także generowany dzięki wzrostowi wartości nieruchomości komercyjnych. Po ukończeniu i sprzedaży The Warsaw HUB oraz ukończeniu Warsaw UNIT siłą rzeczy spadła wartość przeszacowań w rachunku wyników, a co za tym idzie spadł zysk netto.

Korekty wartości godziwej wyniosły 49 mln EUR i dotyczyły głównie projektów Sobieski Tower (+15,6 mln EUR) oraz VIBE (+27,4 mln EUR).

Po sprzedaży projektu The Warsaw HUB istotnie spadła wartość nieruchomości inwestycyjnych.

Spory i rosnący udział w aktywach mają należności – w dużej mierze są to pożyczki udzielone spółkom z „dużej” grupy Ghelamco. Kilka lat temu część pożyczek została skonwertowana na dywidendę – niestety nie znam obecnej strategii grupy w tym zakresie.

Na dzień 31.12.2022 roku na kontach grupy spoczywało 19 mln EUR.

Działalność Ghelamco charakteryzuje się pewną cyklicznością. Wraz z postępami budowy kluczowych projektów wzrasta zadłużenie grupy (konieczność finansowania inwestycji), a po ich sprzedaży zadłużenie spada na niższe poziomy. Obecnie z fazy wzrostu zadłużenia spółka znalazła się w momencie mocnej redukcji długu:

Należy zakładać, że tak niski poziom wskaźnika zadłużenia jest przejściowy i w kolejnych okresach powtórzy się schemat z lat poprzednich – wraz z rosnącym zaawansowaniem robót budowlanych na projektach będzie wzrastało zadłużenie spółki. Choć „w rezerwie” jest jeszcze sprzedaż projektu Warsaw UNIT.

Pora zatem się przyjrzeć, jak wygląda podział zadłużenia grupy.

Po sprzedaży The Warsaw HUB mamy do czynienia ze znacznym spadkiem zadłużenia finansowego grupy, głównie związanym ze spłatą kredytów finansujących projekt, ale w II połowie 2022 roku widać już rosnące zadłużenie kredytowe związane z postępami robót na projektach w toku.

Ghelamco Invest – zapadalność obligacji

W tym segmencie grupa również nie ma problemów z pozyskiwaniem finansowania i zarządzaniem zapadalnością obligacji. Warto zwrócić uwagę, że najbliższe wykupy obligacji będą miały miejsce dopiero w 2024 roku (seria PPO z datą zapadalności w 10/2023 została wykupiona w dniu 7/04/2023, raport nr 13/2023 z dnia 23/03/2023 na stronie Ghelamco).

W tym miejscu warto też przypomnieć, że grupa posiada gotowy i prawie całkowicie wynajęty obiekt Warsaw UNIT o wartości bilansowej 294 mln EUR.

Podsumowanie

Grupa zakończyła budowę dużych projektów The Warsaw HUB oraz Warsaw UNIT. W okresie inwestycji potrzeby finansowe naturalnie rosły i zwyczajowo rosło zadłużenie grupy. The Warsaw HUB na początku 2022 roku został sprzedany, co wpłynęło na spadek zadłużenia finansowego (spłata kredytu inwestycyjnego zaciągniętego na projekt) i znaczną poprawę sytuacji bilansowej.

Grupa prawidłowo zarządza finansami, a kluczowe inwestycje Ghelamco są finansowo zabezpieczone, zarówno kredytami bankowymi jak i emisjami obligacji korporacyjnych.

Sytuacja grupy wygląda na stabilną, poziom zadłużenia w relacji do kapitałów jest kontrolowany. Dodatkowo grupa posiada „rezerwę” w postaci gotówki i ukończonych projektów.

Jeżeli interesuje Cię inwestowanie w obligacje korporacyjne (oraz akcje), gorąco zachęcam do dołączenia do ponad 1,8 tysiąca Abonentów Portalu Analiz i dyskutowania na forum PA o spółkach i ciekawych tematach inwestycyjnych.

Udanych inwestycji!