Arche – wyniki H1 2022 roku, analiza

W związku z trwającą publiczną emisją obligacji spółki Arche (link do emisji) w poniższym wpisie przybliżam samą spółkę oraz omawiam jej wyniki. Dla przypomnienia, to nie jest pierwsza analiza spółki, jej sytuację finansową omawiałem również rok wcześniej po publikacji wyników za I półrocze 2021 roku (link).

Arche – informacje o spółce

Arche działa na rynku deweloperskim już od 1991 roku, kiedy to rozpoczęła działalność od inwestycji mieszkaniowej w Warszawie. Obecnie biznes Arche można podzielić na 2 segmenty:

Segment mieszkaniowy

W 30-letniej historii spółki wybudowanych zostało około 7.000 mieszkań i domów. Spółka obecna jest przede wszystkim na rynku Aglomeracji Warszawskiej, w Łodzi oraz Wrocławiu. W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej Spółka występuje w roli inwestora i generalnego wykonawcy.

W 2018 roku grupa sprzedała 444 mieszkania, następnie w 2019 r. 640, w 2020 r. 402, w 2021 r. 333, a po I półroczu 2022 roku 69 mieszkań.

Na dzień 30.06.2022 r. w projektach ukończonych spółka miała 28 mieszkań w ofercie, zatem nie ma problemu z niesprzedanymi lokalami. Natomiast w realizacji znajdował się 299 lokali, z czego zaawansowanie sprzedaży wynosiło 15%. Przy czym należy zauważyć, że na II półrocze 2022 r. przypada do ukończenia jeden projekt z 26 mieszkaniami, które są w całości sprzedane. Pozostałe 3 projekty w realizacji mają zostać ukończone w 2023 roku. Z kolei bank ziemi pozwala na wybudowanie kolejnych 1.334 lokali/domów.

Zatem patrząc po harmonogramie realizacji projektów oraz ofercie gotowych mieszkać, w II połowie 2022 roku nie należy spodziewać się wysokich przychodów w tym segmencie (kilkanaście mln zł?), natomiast wartość projektów do ukończenia w 2023 roku przekracza 150 mln zł, co jednak jest istotnie niższe od przychodów osiąganych w poprzednich latach.

Segment hotelowy

Segment ten jest bardzo interesujący z kilku względów, ale zacznijmy od liczb.

Grupa Arche zrealizowała już 17 obiektów hotelowych, w ramach których zarządza blisko 3,5 tys. pokojami. W budowie są hotele zapewniające kolejne 508 pokoi.

Grupa Arche jest obecnie jedną z największych prywatnych sieci hotelarskich w Polsce. Liczba pokoi na koniec przyszłego roku może wynieść prawie 4.000. Spółka jest także liderem rynku condo/ aparthoteli w Polsce i mimo nienajlepszej renomy tego rynku radzi sobie na nim całkiem dobrze.

Hotele można podzielić na 2 grupy: hotele miejskie, w takich lokalizacjach jak: Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Lublin, a także w hotele o charakterze wypoczynkowym w takich miejscowościach jak: Łochów, Mielno, Nałęczów. Dodatkowo część hoteli powstaje w obiektach o szczególnym znaczeniu historycznym.

Z 17 obiektów hotelowych, 4 są całkowitą własnością Arche, natomiast pozostałe 13 działa w systemie Arche®.

System Arche® polega na tym, że spółka zarządza hotelami oraz jest właścicielem części obiektu, w tym pomieszczeń pełniących funkcje dodatkowe (administracyjne, konferencyjne, gastronomiczne), ale poszczególne pokoje sprzedaje inwestorom. Dochód z hotelu dzielony jest proporcjonalnie do posiadanych powierzchni na wszystkich inwestorów, ciekawostką jest, że inwestor otrzymuje wynagrodzenie nie tylko za wynajem pokoi, ale również z dochodu z części restauracyjnej, konferencyjnej czy spa. Rozliczenia z inwestorami odbywają się na podstawie comiesięcznych raportów. Dodatkowo dla większości obiektów Arche gwarantuje, z reguły na okres 5 lat, stopę zwrotu minimum 5%, bez ograniczeń co do maksymalnego zysku.

Sprzedaż pokoi hotelowych wyniosła 314 sztuk w 2018 rok, 385 w 2019 r., 188 w 2020 r. (pandemia), 250 w roku 2021 i 88 pokoi w I połowie 2022 roku. Łącznie zatem za 4,5 roku sprzedano 1.226 pokoi, przy czym największa sprzedaż miała miejsce w 2018 i 2019 roku, co jest istotne w kontekście zbliżającego się upływu okresu gwarantowanej stopy zwrotu (spadek potencjalnego ryzyka).

Lata 2020-2022 przyniosły spadek sprzedaży pokoi hotelowych, spowodowany najpierw pandemią covid-19, a następnie agresją rosji na Ukrainę, a także wzrostem inflacji ograniczającej możliwości kredytowe inwestorów, a także wzrostem atrakcyjności lokat.

W hotelach ukończonych Arche posiada do sprzedaży 669 pokoi hotelowych z ogólnej ich liczby 1.399. Choć liczba niesprzedanych pokoi mogłaby budzić obawy, to należy wziąć pod uwagę, że to nie jest to samo co niesprzedane mieszkania – spółka osiąga korzyści z wynajmu niesprzedanych pokoi hotelowych. Dodatkowo oczywiście z tymi pokojami nie będą się wiązać dodatkowe koszty realizacji więc każda sprzedaż takiego gotowego pokoju ma bezpośrednie przełożenie na płynność gotówkową Arche.

Z kolei w realizacji na dzień 30.06.2022 roku znajdowało się 508 pokoi w 3 budowanych hotelach (Wrocław Klasztor, Fabryka Samolotów Mielno oraz Hotel Nałęczów). Wszystkie te obiekty mają być gotowe na koniec 2023 roku, a zaawansowanie sprzedaży pokoi hotelowych wynosi 25%.

W przygotowaniu spółka ma 872 lokale (pokoje) w 5 lokalizacjach.

Poniższy wykres prezentuje wyniki segmentu hoteli w latach 2019-2021 oraz za ostatnie 12 miesięcy (licząc do końca sierpnia 2022 roku):

Jak widać, przy w miarę normalnym otoczeniu gospodarczym (brak restrykcji związanych z covid-19) segment już przy 50% obłożeniu pokoi wykazuje się niezłą rentownością. EBITDA uwzględnia wypłacone inwestorom (właścicielom pokoi hotelowych) wynagrodzenie w ramach systemu Arche – wypłata za ostatni okres 12 miesięcy wyniosła 41 mln zł.

Ponieważ system condo / aparthoteli może budzić emocje, pozwolę sobie zacytować cały slajd z nim związany (strona 17-ta prezentacji inwestorskiej, którą znajdziesz przy ofercie emisji):

Projekty hotelowe realizowane przez Emitenta, w których pokoje sprzedawane są inwestorom, prowadzone są w Systemie Arche®. Usługom noclegowym towarzyszą funkcje dodatkowe, takie jak gastronomia, organizacja konferencji oraz imprez okolicznościowych, odnowa biologiczna, fitness. Obiekty hotelowe są też lokalnymi centrami kultury dla społeczności, w ramach marek Krainy Polskie, Arche Podróże, Arche Księgarnia, Arche Muzeum sKraj Kultur. Całym obiektem zarządza Emitent, a dochód ze wszystkich usług dzielony jest między właścicieli pokoi oraz Arche, proporcjonalnie do posiadanej powierzchni. 

Powierzchnie zapewniające funkcje dodatkowe pozostają w modelu Systemu Arche® własnością Arche. Dzięki temu Spółka ma większy wpływ na zarządzanie całym obiektem oraz uczestniczy w dochodzie hotelu proporcjonalnie do udziału swoich powierzchni w całości powierzchni znajdującej się w hotelu.

Jednocześnie inwestor otrzymuje od Arche gwarancję zysku na pewien okres wynoszący przeważnie od 3 do 5 lat, obecnie dla nowych umów okres gwarancji został wydłużony do 10 lat. Wysokość gwarancji udzielanych inwestorom przez Arche wynosi 5%. W takich hotelach jak: Aleja Krakowska, Geologiczna, Lublin oraz Residence Łódź już tylko pojedyncze umowy są objęte gwarancjami.

W związku z tym, że sprzedaż pokoi w Systemie Arche® odbywa się już od ponad 5 lat, gwarancje zysku systematycznie ulegają wygaszeniu. W 2024 r. wygasają gwarancje udzielone inwestorom w takich projektach jak Hotel Poloneza I oraz Hotel Piła. W kolejnych latach wciąż obowiązywać będą gwarancje dla następujących ukończonych obiektów: Dwór Uphagena w Gdańsku, Poloneza II, Łochów domki, Cukrownia Żnin, a także dla hoteli będących obecnie w budowie: Wrocław Klasztor, Fabryka Samolotów Mielno, Nałęczów.

Należy mieć na uwadze, że wzrost atrakcyjności innych form lokowania nadwyżek pieniężnych, wynikający ze wzrostu stóp procentowych, może mieć wpływ na spadek zainteresowania inwestorów nabywaniem pokoi hotelowych w Systemie Arche®.

W przypadku słabszego tempa sprzedaży i w konsekwencji niższych wskaźników komercjalizacji oferty, gotowe, niesprzedane pokoje pozostają własnością Emitenta, generując dla niego dochód z najmu. Przykładem jest drugi etap Hotelu Poloneza w Warszawie, który przy dużej liczbie niesprzedanych pokoi, w ciągu 12 miesięcy od września 2021 r. wygenerował dla Spółki dochód na poziomie ok. 6 mln zł.

Kończąc wątek prezentacji grupy przypomnę, że grupa Arche kontrolowana jest przez rodzinę Grochowskich. Głównym akcjonariuszem i Prezesem Spółki jest Pan Władysław Grochowski, posiadający 73,76% akcji Spółki. Być może na skuteczność działań spółki ma wpływ nie tylko interesujący model biznesowy, ale również postawa właścicieli:

Arche zapewniła dotychczas ponad 20 tys. bezpłatnych noclegów dla ukraińskich uchodźców wraz z wyżywieniem. Obecnie, pod okiem Fundacji Leny Grochowskiej, oddaje do użytku obiekty, w których kobiety z Ukrainy i dzieci mogą znaleźć bezpieczne schronienie na dłużej.

Władysław Grochowski otrzymał nagrodę Przedsiębiorca Roku 2022 przyznawaną przez portal Money.pl za pokazanie jak biznes deweloperski może prowadzić działania odpowiedzialne społecznie i przy tym utrzymywać rentowność.

Więcej o grupie, a także o rentowności systemu Arche można przeczytać pod tym linkiem.

Arche – wyniki i sytuacja bilansowa grupy

Na przychody i zyski grupy wpływ ma: sprzedaż (rozumiana jako przekazania klientom) mieszkań, sprzedaż pokoi hotelowych oraz przychody z działalności hotelowej. Wydaje się, że w dłuższym okresie znaczenie ma właśnie skuteczność działalności hotelowej – zyski z tej działalności nie tylko wpływają na wyniki Arche, ale są również doskonałą zachętą dla klientów do kupna lokali hotelowych w ramach segmentu Arche. Poniżej omówienie wyników i sytuacji bilansowej Arche na podstawie danych i wykresów prezentowanych w Raporcie Rankingowym.

Przychody roczne pokazują, że lata 2020-2021 ze względu na pandemię covid-19 nie były dla grupy łatwe:

Ujęcie półroczne również pokazuje dołki w okresach największych obostrzeń covidowych, choć warto mieć na uwadze, że przychody Arche zależą również od przekazań mieszkań, które zniekształcają ten obraz:

Zysk netto w 2020 i 2021 roku spadł w porównaniu do rekordowego 2019 roku o ponad połowę:

W 2022 roku obserwujemy odbicie w wyniku EBITDA, a fakt, że dobry okres wakacyjny to już 3 kwartał pozwala również mieć nadzieję na dobrą drugą połowę roku:

Płynność grupy wygląda poprawnie i stabilnie w czasie:

Przypominam, że na początku pandemii nastroje odnośnie spółek typu Arche (działalność hotelowa) były bardzo minorowe, tymczasem mimo w praktyce zamknięcia na pewien czas hoteli i oczekiwanych problemów z finansowaniem działalności Arch poradziło sobie doskonale.

Mimo rosnącej skali działalności (wzrost liczby hoteli i liczby pokoi hotelowych we własności Arche) nominalne zadłużenie finansowe nie wzrasta:

Co przy akumulowaniu zysków powoduje, że rośnie nominalna wartość kapitałów własnych, jak i ich udział w finansowaniu działalności spółki (spada wskaźnik zadłużenia):

Dług finansowy netto może być w niedługim czasie spłacony z generowaniej EBITDA:

Arche – podsumowanie

W skrajnych scenariuszach można było się zastanawiać czy spółka jest w stanie przetrwać kryzys związany z pandemią covid-19, wynikający z ograniczeń przemieszczania i zakazie działalności hotelowej. Wyniki Arche w tym okresie faktycznie się pogorszyły, ale skala pogorszenia nie była znacząca. Inwestorzy pozostali ze spółką i dalej inwestowali w pokoje hotelowe. I choć teraz przed nami kolejny potencjalny kryzys związany z wysokimi stopami procentowymi i spadkiem zdolności kredytowej, to na szczęście Arche notuje odbicie w działalności hotelowej, co korzystnie wpływa na rentowność segmentu hotelowego oraz zyski przypadające na Arche.

W związku z mniejszą aktywnością i pogorszeniem sentymentu w segmencie mieszkaniowym to właśnie segment hoteli powinien byś stabilizatorem wyników grupy w kolejnych okresach. Na ewentualny kryzys spółka jest bardzo dobrze przygotowana bilansowo dzięki dobrej płynności czy wysokiemu udziałowi kapitałów własnych w działalności. Również zadłużenie finansowe grupy jest dobrze rozłożone w czasie (źródło: prezentacja obligacje):

Warto również zauważyć, że spółka może zarządzać swoją płynnością poprzez regulację liczby i wartości realizowanych projektów – ograniczenie liczby nowych projektów oznacza mniejsze wydatki inwestycyjne, podczas gdy wpływy z działalności hotelowej czy ze sprzedaży lokali / pokoi hotelowych będą pozytywnie wpływać na cash flow.

Na koniec przypomnienie, że spółka prowadzi publiczną emisję obligacji, o której możesz przeczytać tutaj, a w tym miejscu znajdziesz informacje o ofercie. Oferującym obligacje jest Dom Maklerski Michael / Ström, którego usługi w zakresie obligacji korporacyjnych gorąco polecam. Jeżeli chcesz skorzystać z ich oferty, to możesz zrobić to za pośrednictwem tego formularza.

Udanych inwestycji! Remigiusz

Dla przypomnienia, powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a decyzje inwestycyjne Czytelnik podejmuje na własne ryzyko i odpowiedzialność.