Arche – sytuacja finansowa spółki

W związku z trwającą publiczną emisją obligacji spółki Arche (link do emisji) w poniższym wpisie przybliżam samą spółkę oraz omawiam jej wyniki. Dla przypomnienia, to nie jest pierwsza analiza spółki, jej sytuację finansową omawiałem również w poprzednich latach (link).

Arche – informacje o spółce

Arche działa na rynku deweloperskim już od 1991 roku, kiedy to rozpoczęła działalność od inwestycji mieszkaniowej w Warszawie. Obecnie biznes Arche można podzielić na 2 główne segmenty:

Segment mieszkaniowy

Segment ten to już 33 lata doświadczenia spółki i około 7 tys. wybudowanych mieszkań i domów. Spółka obecna jest przede wszystkim na rynku Aglomeracji Warszawskiej, w Łodzi oraz Wrocławiu. W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej Spółka występuje w roli inwestora i generalnego wykonawcy.

Na dzień 31.12.2023 w budowie/ofercie spółki znajdowały się 434 lokale w inwestycjach: Tobaco Park II Łódź, Osiedle Polnych Kwiatów Ożarów Mazowiecki, Bysławska etap II (domy) Warszawa, Wrocław Kasprowicza. Z tego 308 lokali ukończonych zostanie w 2024 roku. Zaawansowanie sprzedaży dla tych wszystkich projektów wynosiło 59%. W ofercie spółki jest również niewielka liczba lokali (kilkanaście) z projektów ukończonych w ubiegłych latach. Z kolei bank ziemi pozwala na realizację kolejnych 1.216 lokali/domów.

Segment hotelowy

Segment ten jest bardzo interesujący z kilku względów, ale zacznijmy od liczb.

Arche zrealizowało już 18 obiektów hotelowych, zarządza obecnie 3.560 pokojami, a kolejne 764 jest w budowie.

Hotele można podzielić na 2 grupy: hotele miejskie, w takich lokalizacjach jak: Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Lublin, a także w hotele o charakterze wypoczynkowym w takich miejscowościach jak: Łochów, Mielno, Nałęczów. Dodatkowo część hoteli powstaje w obiektach o szczególnym znaczeniu historycznym.

Z 18 obiektów hotelowych, 4 są całkowitą własnością Arche (Siedlce, Janów Podlaski, Góra Kalwaria, Tobaco), natomiast pozostałe 14 działa w systemie Arche®. Arche jest liderem rynku condo/aparthoteli w Polsce.

System Arche® polega na tym, że spółka zarządza hotelami oraz jest właścicielem części obiektu, w tym pomieszczeń pełniących funkcje dodatkowe (administracyjne, konferencyjne, gastronomiczne), ale poszczególne pokoje sprzedaje inwestorom. Dochód z hotelu dzielony jest proporcjonalnie do posiadanych powierzchni na wszystkich inwestorów, ciekawostką jest, że inwestor otrzymuje wynagrodzenie nie tylko za wynajem pokoi, ale również z dochodu z części restauracyjnej, konferencyjnej czy spa. Rozliczenia z inwestorami odbywają się na podstawie comiesięcznych raportów. Dodatkowo dla większości obiektów Arche gwarantuje, z reguły na okres 3, 5 lub 10 lat, stopę zwrotu minimum 5%, bez ograniczeń co do maksymalnego zysku.

W prezentacji inwestorskiej spółka zaprezentowała wstępne wyniki segmentu hoteli na 2023 rok:Jak widać, po okresie pandemicznym wyniki segmentu powróciły na wzrostową ścieżkę.

Arche – wyniki i sytuacja bilansowa grupy

Na przychody i zyski grupy wpływ ma: sprzedaż (rozumiana jako przekazania klientom) mieszkań, sprzedaż pokoi hotelowych oraz przychody z działalności hotelowej. Wydaje się, że w dłuższym okresie znaczenie ma właśnie skuteczność działalności hotelowej – zyski z tej działalności nie tylko wpływają na wyniki Arche, ale są również doskonałą zachętą dla klientów do kupna lokali hotelowych w ramach segmentu Arche.

Poniżej omówienie wyników i sytuacji bilansowej Arche na podstawie danych i wykresów prezentowanych w Raporcie Rankingowym oraz w prezentacji spółki. Niestety spółka nie opublikowała jeszcze wyników 2023 roku, ostatnie dane finansowe są na dzień 30.06.2023 roku.

Przegląd rozpoczynam od spojrzenia na sprzedaż mieszkań i pokoi hotelowych – jak widać rosnąca inflacja w 2022 roku mocno zahamowała sprzedaż (spowolnienie większe niż podczas covid-19), jednakże 2023 rok przyniósł odbicie, co jest dobrym prognostykiem na kolejne lata.

Patrząc na przychody trudno nazwać Arche spółką wzrostową, ale to akurat nie jest zmartwienie obligatariusza, a poza tym zapewne dopiero 2024 rok pokaże faktyczny potencjał spółki.

Również i zyski charakteryzują się wahaniami, ale co ważne, nawet w pandemii spółka nie notowała strat:

Płynność grupy wygląda solidnie, a mimo wzrostu skali działalności dług finansowy netto nie rośnie, jest też na komfortowym poziomie wobec kapitałów własnych:

Będąc przy długu, warto zauważyć, że za jego większą część odpowiadają długoterminowe kredyty inwestycyjne, zabezpieczone na hotelach w Żninie, Łochowie, Janowie Podlaskim i
Łodzi. Kredyty te w okresie ostatnich 12 miesięcy z nadwyżką obsługiwane były z dochodu generowanego przez obiekty hotelowe. Sam dług jest również rozsądnie rozłożony w czasie:

Kapitały własne spółki rosną, wskaźnik zadłużenia znajduje się na rozsądnym poziome, również wskaźnik dług netto / EBITDA nie daje powodów do obaw.

Arche – podsumowanie

W poprzednich latach, w skrajnych scenariuszach, można było się zastanawiać czy spółka jest w stanie przetrwać kryzys związany z pandemią covid-19, wynikający z ograniczeń przemieszczania i zakazie działalności hotelowej. Wyniki Arche w tym okresie faktycznie się pogorszyły, ale skala pogorszenia nie była znacząca. Inwestorzy pozostali ze spółką i dalej inwestowali w pokoje hotelowe. Kolejny potencjalny kryzys nadszedł wraz z wysokimi stopami procentowymi i spadkiem zdolności kredytowej, ale i przez niego Arche przeszło suchą stopą, notując w tym okresie odbicie w działalności hotelowej.

Wydaje się, że 2024 rok powinien być dobrym wynikowo okresem dla grupy. Na to nakłada się także dobra sytuacja finansowa Arche, duży udział kapitałów własnych w finansowaniu działalności, niewielkie zadłużenie finansowe w relacji do EBITDA.

Warto również zauważyć, że spółka może zarządzać swoją płynnością poprzez regulację liczby i wartości realizowanych projektów – ograniczenie liczby nowych projektów oznacza mniejsze wydatki inwestycyjne, podczas gdy wpływy z działalności hotelowej czy ze sprzedaży lokali / pokoi hotelowych będą pozytywnie wpływać na cash flow.

Na koniec przypomnienie, że spółka prowadzi publiczną emisję obligacji, o której możesz przeczytać tutaj, a w tym miejscu znajdziesz informacje o ofercie. Oferującym obligacje jest Dom Maklerski Michael / Ström, którego usługi w zakresie obligacji korporacyjnych gorąco polecam. Jeżeli chcesz skorzystać z ich oferty, to możesz zrobić to za pośrednictwem tego formularza.

Udanych inwestycji! Remigiusz

Dla przypomnienia, powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a decyzje inwestycyjne Czytelnik podejmuje na własne ryzyko i odpowiedzialność.