Grupa Ghelamco opublikowała wyniki finansowe za I półrocze 2022 roku. Czas zatem przyjrzeć się sytuacji firmy w tym okresie.

Ghelamco – informacje o grupie

Ghelamco jest jednym z wiodących międzynarodowych deweloperów, działających w segmencie nieruchomości biurowych, mieszkaniowych, handlowych, centrów logistycznych i magazynowych oraz projektów wypoczynkowych. Grupa działa głównie w Belgii, Polsce, Wielkiej Brytanii (Londyn). Więcej informacji o grupie znajdziesz w tym miejscu.

Dla przypomnienia poniżej schemat całej grupy kapitałowej Ghelamco, a w ramce zaznaczone jest „polskie” Ghelamco, czyli ta część grupy, która odpowiada za spłatę notowanych na Catalyst obligacji korporacyjnych.

Pisząc w analizie o Ghelamco (lub używając określenia Grupa, Spółka, „polskie” Ghelamco) mam na myśli Granbero Holdings Limited, które konsoliduje wyniki „polskiej” części grupy i jest poręczycielem wyemitowanych przez spółkę celową obligacji.

Ghelamco działa na polskim rynku od 31 lat i w tym czasie zrealizowało obiekty biurowe, handlowe i magazynowe o łącznej powierzchni ponad 849 tys. m². Grupa działa również aktywnie na rynku deweloperskim.

Praktyką Ghelamco jest, że wybudowane nieruchomości komercyjne są początkowo „trzymane” w bilansie, a po osiągnięciu poziomu komercjalizacji zapewniającego maksymalizację zysków ze zbycia takiego projektu, przeznaczane na sprzedaż.

W dalszej części wpisu przedstawiam informacje o działalności biznesowej grupy w I części 2022 roku oraz omówienie jej wyników finansowych.

Ghelamco – działalność biznesowa w H1 2022 r.

Prace konstrukcyjne, działalność biznesowa

Działalność deweloperska grupy koncentrowała się głównie na:

• Zakończeniu prac wykończeniowych dla najemców w projekcie The Warsaw HUB (ok. 118,6 tys. m² powierzchni przeznaczonej na wynajem, rozmieszczonej w 3 budynkach wieżowych umieszczonych na podium, oferujących unikalne połączenie powierzchni biurowej i handlowej, z uzupełniającymi się funkcjami i udogodnieniami). Część biurowa, handlowa, pasaż usługowy oraz część podziemna projektu Warsaw HUB zostały sprzedane firmie Google Poland w marcu 2022 r.
• Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie pod koniec marca 2021 r. trwały prace wykończeniowe dla poszczególnych najemców w projekcie Warsaw UNIT, podobnie jak The Warsaw HUB zlokalizowanego przy rondzie Daszyńskiego. Projekt obejmuje 59 tys. m² powierzchni biurowej.,
• Po zakończeniu budowy projektu Flisac (5,7 tys. m² powierzchni mieszkalnej i ok. 980 m² powierzchni handlowej na parterze, w tym dwupoziomowy parking podziemny) zlokalizowanego na warszawskim Powiślu i uzyskaniu w dniu 9 czerwca 2021 roku pozwolenia na użytkowanie obiektu obecnie trwa proces przekazywania lokali nabywcom. 100% powierzchni jest (przed)sprzedane,
• Kontynuacji prac budowlanych przy projekcie The Bridge (obejmującym budowę nowego biurowego budynku wieżowego o powierzchni ok. 47.500 m² oraz renowację istniejącego biurowca o powierzchni ok. 5.300 m²),
• Kontynuacji prac budowlanych w ramach projektu Kreo przy ul. Wadowickiej w Krakowie (9-piętrowy budynek biurowy, który ma obejmować ok. 23.700 m² powierzchni biurowej z funkcją handlową na parterze i 325 miejsc parkingowych),
• Kontynuacji prac budowlanych w ramach projektu Craft (ok. 26.000 m² powierzchni biurowej z 240 miejscami postojowymi w garażu podziemnym) przy ul. Ściegiennego w Katowicach. Projekt znajduje się w niedalekiej odległości od dworca kolejowego, w najbliższym otoczeniu znajdują się projekty handlowe, mieszkaniowe i przemysłowe. Proces komercjalizacji rozpoczął się w 2021 r.,
• Dalszych pracach budowlanych w ramach I etapu projektu GROEN w Konstancinie-Jeziorna, który oferować będzie ok. 7.500 m² powierzchni mieszkalnej (48 lokali). Proces komercjalizacji zakończył się sukcesem, a wskaźnik przedsprzedaży I etapu wyniósł 100%. Obecnie rozpoczęła się również budowa i komercjalizacja II etapu (oferującego kolejne 8.700 m² powierzchni mieszkalnej, 48 lokali), a wskaźnik (przed)sprzedaży wynosi 35%,
• Rozpoczęciu prac budowlanych wieloetapowego projektu mieszkaniowego Bliskie Piaseczno, koło Warszawy. Projekt ma oferować ok. 16.000 m² powierzchni mieszkalnej i komercyjnej z garażem podziemnym, a zakończenie projektu planowane jest na 2024 rok. Realizacja etapu 1 obejmującego około 9.500 m² powierzchni mieszkalnej rozpoczęła się w 2021 r., a jej komercjalizacja wynosi 59,1%,
• 31 maja 2022 r. firma nabyła działkę Towarowa na warszawskiej Woli. Projekt zakłada budowę na dwóch budynków o funkcji biurowej i usługowej o powierzchni biurowej/usługowej ok. 15.000 m2 oraz 40.000 m2 wraz z parkingiem na ok. 150 i 400 miejsc. Spółka złożyła wniosek o pozwolenie na budowę dla I etapu – na ok. 15.000 m2 powierzchni biurowej i pozwolenie otrzymała, a budowa si rozpoczęła.

Sprzedaż projektów

W marcu 2022 roku biurowe budynki wieżowe, część handlowa i część parkingu podziemnego w projekcie The Warsaw HUB, zlokalizowanym w Warszawie przy Rondzie Daszyńskiego, zostały sprzedane firmie Google Poland. Sprzedaż została dokonana w oparciu o bazową wartość nieruchomości wynoszącą 583 mln EUR.

Wynajęcie powierzchni w projektach

Projekt handlowy Plac Vogla (ok. 5,2 tys. m²) został wynajęty w 100%.

W przypadku projektu THE Warsaw HUB (+/- 118.600 m²) w momencie sprzedaży w marcu 2022 r. projekt miał wskaźnik powierzchni wynajętej na poziomie 96%.

Dla projektu Warsaw UNIT (+/- 59.000 m²) wskaźnik powierzchni wynajętej wynosi obecnie ok. 96% (z uwzględnieniem podpisanych opcji ekspansji).

Wartość projektów w aktywach grupy

W tabeli poniżej zaprezentowałem wartość wszystkich komercyjnych (czyli oprócz mieszkaniowych) projektów grupy Ghelamco na dzień 30.06.2022 roku.

Uwaga, tabela i wykres powyżej w celach porównawczych zostały skorygowane w porównaniu do raportu finansowego Ghelamco za 2021 rok, w którym wartość sprzedanej w 2022 roku części biurowej The Warsaw HUB (541 mln EUR) została przeniesiona na 31.12.2021 r. do „aktywów dostępnych do sprzedaży”, a co za tym idzie powyższa tabela w sprawozdaniu finansowym Ghelamco nie uwzględnia tej kwoty.

Zgodnie z dotychczasową praktyką, która zakładała sprzedaż gotowych projektów po ich komercjalizacji, w I połowie 2022 roku został sprzedany (a w zasadzie jego większa część) Projekt The Warsaw HUB. Obecnie największym gotowym projektem jest Warsaw UNIT, ale trwa również budowa kilku innych istotnych budynków.

Ghelamco – wyniki finansowe

Raport finansowy Ghelamco za I półrocze 2022 r. podlegał przeglądowi przez KPMG i otrzymał opinię „bez zastrzeżeń”.

Dla przypomnienia, z racji specyfiki działalności grupy, polegającej na sprzedaży gotowych i skomercjalizowanych obiektów, analiza przychodów grupy nie ma specjalnie dużego znaczenia. Wyniki grupy Ghelamco generowane są przede wszystkim na przeszacowaniach wartości obiektów wraz z postępami budowy, czy rosnącą ich komercjalizacją. Co istotne, wyceny bilansowe znajdują następnie odzwierciedlenie w cenach sprzedaży projektów (tak było i w I półroczu 2021 roku przy sprzedaży projektu Wołoska 24, tak jest również z The Warsaw HUB), co oznacza, że wartość projektów w bilansie można traktować jako realną.

Drugim źródłem przychodów są przekazania mieszkań.

Przychody grupy za ostatnie okresy półroczne wyglądają następująco:

W 2021 i 2022 roku na wzrost przychodów wpływ miał zarówno segment deweloperski, ale również i komercyjny (przychody z najmu związane z oddaniem do użytku projektu The Warsaw HUB, do czasu jego sprzedaży). Pozostała część przychodów dotyczy głównie refakturowania na najemców kosztów aranżacji (wykończenia) lokali w projektach The Warsaw HUB i Warsaw Unit.

Zysk wypracowywany przez grupę jest w znacznej mierze generowany dzięki wzrostowi wartości nieruchomości komercyjnych. Po ukończeniu i sprzedaży The Warsaw HUB siłą rzeczy spadła wartość przeszacowań w rachunku wyników, a co za tym idzie spadł zysk netto i EBITDA.

Korekty wartości godziwej wyniosły 16,6 mln EUR i dotyczyły głównie projektów Warsaw Unit (9.505 tys. EUR), Unique (3.259 tys. EUR), Synergy Business Park Wrocław (1.892 tys. EUR), Sobieski Tower (1.666 tys. EUR) i Katowice (-2.602 tys. EUR).

Po sprzedaży projektu The Warsaw HUB istotnie spadła wartość nieruchomości inwestycyjnych.

Spory i rosnący udział w aktywach mają należności – w dużej mierze są to pożyczki udzielone spółkom z „dużej” grupy Ghelamco. Kilka lat temu część pożyczek została skonwertowana na dywidendę – niestety nie znam obecnej strategii grupy w tym zakresie.

Na 30.06.2022 roku na kontach grupy spoczywało 45 mln EUR, czyli ponad 215 mln zł (przyjmując kurs EUR na poziomie 4,8 zł).

Działalność Ghelamco charakteryzuje się pewną cyklicznością. Wraz z postępami budowy kluczowych projektów wzrasta zadłużenie grupy (konieczność finansowania inwestycji), a po ich sprzedaży zadłużenie spada na niższe poziomy. Obecnie z fazy wzrostu zadłużenia spółka znalazła się w momencie mocnej redukcji długu:

Należy zakładać, że tak niski poziom wskaźnika zadłużenia jest przejściowy i w kolejnych okresach powtórzy się schemat z lat poprzednich – wraz z rosnącym zaawansowaniem robót budowlanych na projektach będzie wzrastało zadłużenie spółki.

Pora zatem się przyjrzeć, jak wygląda podział zadłużenia grupy.

Po sprzedaży The Warsaw HUB mamy do czynienia ze znacznym spadkiem zadłużenia finansowego grupy, głównie związanym ze spłatą kredytów finansujących projekt.

Ghelamco Invest – zapadalność obligacji

W tym segmencie grupa również nie ma problemów z pozyskiwaniem finansowania i zarządzaniem zapadalnością obligacji. Warto zwrócić uwagę, że najbliższe wykupy obligacji będą miały miejsce dopiero pod koniec 2023 roku.

W tym miejscu warto też przypomnieć, że grupa posiada gotowy i prawie całkowicie wynajęty obiekt Warsaw UNIT o wartości bilansowej 297 mln EUR oraz wysokie saldo gotówki na kontach.

Podsumowanie

Grupa zakończyła budowę dużych projektów The Warsaw HUB oraz Warsaw UNIT. W okresie inwestycji potrzeby finansowe naturalnie rosły i zwyczajowo rosło zadłużenie grupy. The Warsaw HUB na początku 2022 roku został sprzedany, co wpłynęło na spadek zadłużenia finansowego (spłata kredytu inwestycyjnego zaciągniętego na projekt) i znaczną poprawę sytuacji bilansowej.

Grupa prawidłowo zarządza finansami, a kluczowe inwestycje Ghelamco są finansowo zabezpieczone, zarówno kredytami bankowymi jak i emisjami obligacji korporacyjnych.

Sytuacja grupy wygląda na stabilną, poziom zadłużenia w relacji do kapitałów jest kontrolowany. Dodatkowo grupa posiada „rezerwę” w postaci gotówki i ukończonych projektów.